A continuación, explicamos de forma detallada cuál es la normativa aplicable, qué riesgos existen al alquilar sin cédula de habitabilidad y cómo se está enfrentando legalmente esta realidad en España.
QUÉ ES LA CÉDULA DE HABITABILIDAD Y POR QUÉ ES IMPORTANTE
El mercado del alquiler en España atraviesa una situación compleja: la falta de oferta, el aumento de precios y las restricciones urbanísticas han llevado a muchos propietarios a plantearse alquilar espacios que no están pensados, en origen, para ser viviendas. Entre ellos, los locales comerciales, trasteros e incluso garajes transformados en estancias habitables. Esta práctica, cada vez más común, plantea serias dudas jurídicas que no deben pasarse por alto.
La cédula de habitabilidad es un documento administrativo que acredita que un inmueble cumple con los requisitos técnicos y legales para ser destinado a residencia habitual de personas. Su exigencia corresponde a cada Comunidad Autónoma, aunque su finalidad es común en todo el territorio: garantizar condiciones mínimas de salubridad, seguridad y habitabilidad.
En la mayoría de los casos, esta cédula es indispensable para:
- Dar de alta suministros de luz, agua y gas.
- Formalizar un contrato de arrendamiento legalmente válido.
- Registrar la vivienda como tal en el Catastro y el Registro de la Propiedad.
- Obtener licencias urbanísticas o realizar reformas.
Por tanto, alquilar un inmueble sin disponer de este documento —ya sea porque nunca se emitió o porque caducó— puede tener importantes consecuencias jurídicas para el propietario.
LOCALES TRANSFORMADOS EN VIVIENDAS: UNA PRÁCTICA EN AUGE
Ante la escasez de oferta de vivienda asequible en ciudades como Madrid, Barcelona, Málaga o Valencia, ha aumentado el número de propietarios que optan por acondicionar locales comerciales como si fueran viviendas. Sin embargo, esta transformación requiere una legalización previa.
Para que un local pase a ser una vivienda legal, deben cumplirse una serie de requisitos urbanísticos:
- Que el planeamiento municipal permita el cambio de uso en esa zona.
- Que el inmueble se adapte a las condiciones técnicas y arquitectónicas de una vivienda (ventilación, altura, salubridad, accesibilidad, iluminación, etc.).
- Obtener la correspondiente licencia de cambio de uso en el Ayuntamiento.
- Tramitar una nueva cédula de habitabilidad o documento equivalente.
Si estos pasos no se cumplen, el inmueble no puede alquilarse legalmente como vivienda, aunque en la práctica se utilice como tal. En estos casos, hablamos de infraviviendas o usos fuera de ordenación, que generan serios riesgos para arrendadores y arrendatarios.
CONSECUENCIAS LEGALES DE ALQUILAR SIN CÉDULA
Alquilar un inmueble que no tiene cédula de habitabilidad puede suponer:
1. Nulidad del contrato:
Los tribunales españoles han considerado en varias sentencias que un contrato de alquiler sin cédula de habitabilidad es nulo de pleno derecho. Esto significa que no tiene efectos jurídicos y que el inquilino podría incluso reclamar la devolución de las rentas pagadas.
2. Sanciones administrativas:
Algunos ayuntamientos o comunidades autónomas prevén sanciones para quienes destinan un inmueble a uso residencial sin cumplir con la normativa urbanística y técnica. Estas multas pueden ser cuantiosas.
3. Imposibilidad de dar de alta suministros:
Sin la cédula, muchas compañías no permiten el alta de luz, agua o gas, lo que puede generar situaciones de inhabitabilidad o fraude.
4. Inseguridad jurídica y responsabilidad civil:
Si el inmueble sufre un siniestro (incendio, inundación, accidente) y no cuenta con licencia o cédula, el arrendador podría ser considerado responsable, incluso penalmente, por negligencia.
5. Desprotección del arrendador:
En procedimientos de desahucio o reclamación de rentas, si el inmueble no cuenta con cédula, el inquilino puede alegar la nulidad del contrato como defensa y retrasar el proceso judicial.
INTERPRETACIÓN DE LOS TRIBUNALES Y JURISPRUDENCIA
Existen ya múltiples resoluciones judiciales que se han pronunciado sobre la validez de contratos en inmuebles sin cédula de habitabilidad. En general, la tendencia jurisprudencial es considerar que la falta de este documento puede afectar a la validez del contrato si impide el uso pactado (vivienda), aunque también se valora si el inmueble era efectivamente habitable y si el inquilino conocía esta situación.
No obstante, esta interpretación es variable y caso por caso, por lo que resulta imprescindible contar con asesoramiento jurídico antes de alquilar o firmar contratos en estas condiciones.
CONCLUSIÓN: LA SEGURIDAD JURÍDICA COMO PRIORIDAD
La cédula de habitabilidad no es un mero trámite, sino una garantía para ambas partes. Si eres propietario y estás pensando en alquilar un local, trastero o cualquier inmueble no residencial como vivienda, es fundamental que legalices previamente su uso. De lo contrario, podrías exponerte a riesgos legales, económicos y administrativos importantes.
En un entorno cada vez más vigilado y con mayor presión normativa sobre la vivienda, actuar con transparencia y legalidad no es una opción, sino una necesidad. Frente a soluciones rápidas y poco seguras, optar por un enfoque legal y seguro es siempre la mejor decisión.
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