En los últimos años, el auge del turismo en España ha ido de la mano con un notable incremento en la oferta de alojamientos turísticos por parte de particulares y empresas. Plataformas como Airbnb o Booking han facilitado la comercialización de viviendas de uso turístico, pero también han generado una creciente necesidad de regulación. En este contexto, el ordenamiento jurídico español ha desarrollado un conjunto de normas que deben observarse de forma estricta para registrar y explotar legalmente una propiedad con fines turísticos. A continuación, se ofrece un análisis exhaustivo y actualizado de los principales requisitos legales a tener en cuenta.
LEGISLACIÓN APLICABLE Y COMPETENCIA AUTONÓMICA
La regulación de las viviendas turísticas no se encuentra unificada a nivel estatal. De hecho, son las comunidades autónomas las que ostentan la competencia para dictar normativa en materia de turismo, lo cual implica que los requisitos específicos pueden variar sensiblemente entre territorios como Andalucía, Cataluña, Comunidad Valenciana o Baleares.
No obstante, existen criterios comunes derivados tanto de la normativa estatal en materia de arrendamientos urbanos como de jurisprudencia del Tribunal Supremo, así como de directrices comunitarias sobre libre prestación de servicios, que imponen ciertos límites al intervencionismo autonómico. Por tanto, resulta indispensable un estudio pormenorizado de la legislación autonómica aplicable en función del lugar donde se ubique la vivienda, sin perder de vista el marco legal general.
REQUISITOS URBANÍSTICOS Y DE USO DEL INMUEBLE
Uno de los primeros aspectos a considerar es la compatibilidad urbanística del inmueble con el uso turístico. Muchas normativas autonómicas exigen que la vivienda se ubique en una zona donde el planeamiento municipal permita el uso como alojamiento turístico. En determinados municipios con alta densidad turística (como Barcelona o San Sebastián), pueden existir limitaciones severas o incluso suspensiones temporales del otorgamiento de licencias turísticas.
Asimismo, en el caso de propiedades ubicadas en comunidades de propietarios, debe verificarse si los estatutos permiten expresamente la actividad turística, ya que, de lo contrario, podría ser objeto de impugnación por parte de otros copropietarios. La reciente reforma del artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal permite que, por una mayoría cualificada de 3/5, la comunidad limite o condicione la actividad turística dentro del edificio.
DECLARACIÓN RESPONSABLE O LICENCIA PREVIA
En la mayoría de comunidades autónomas, el trámite esencial para iniciar la actividad turística consiste en la presentación de una declaración responsable ante el órgano turístico competente. Esta declaración acredita que se cumplen todos los requisitos exigidos por la normativa y permite el inicio inmediato de la actividad, bajo responsabilidad del titular.
No obstante, en algunas regiones, especialmente aquellas con mayor presión turística, se exige además la obtención previa de una licencia municipal o autonómica, lo cual puede requerir informes técnicos, certificados de habitabilidad, planos del inmueble y el cumplimiento de requisitos adicionales de accesibilidad o eficiencia energética.
En todos los casos, una vez realizada la declaración o concedida la licencia, el inmueble debe inscribirse en el correspondiente Registro de Empresas y Actividades Turísticas, recibiendo un número de registro que debe incluirse en toda la publicidad y plataformas de comercialización del alojamiento.
REQUISITOS TÉCNICOS Y CONDICIONES DE LA VIVIENDA
Las normas autonómicas también fijan un conjunto de condiciones materiales y técnicas que debe reunir el alojamiento para su uso turístico. Entre los requisitos más comunes destacan:
- Disponibilidad de mobiliario, equipamiento y menaje adecuados al número de plazas ofertadas.
- Condiciones de habitabilidad, ventilación, climatización y accesibilidad.
- Suministro de agua potable y electricidad, con instalaciones en correcto estado de funcionamiento.
- Existencia de hojas de reclamaciones, seguro de responsabilidad civil y cumplimiento de la normativa sobre protección contra incendios.
Asimismo, en muchas comunidades se exige la exhibición visible de un distintivo identificativo de la vivienda como alojamiento turístico.
OBLIGACIONES FISCALES Y REGISTRO DE VIAJEROS
El titular de una vivienda turística debe cumplir con las obligaciones fiscales derivadas de la actividad. Ello incluye, como mínimo, la tributación por los rendimientos obtenidos (IRPF o Impuesto de Sociedades, según corresponda), el alta en el censo de empresarios, y, en ciertos casos, la repercusión de IVA si se prestan servicios equiparables a los de hostelería.
En paralelo, es obligatorio el cumplimiento de la normativa de seguridad ciudadana, que obliga a registrar los datos de los huéspedes y comunicarlos a las Fuerzas y Cuerpos de Seguridad del Estado mediante una plataforma telemática habilitada por el Ministerio del Interior (parte de las obligaciones establecidas en la Ley Orgánica 4/2015, de protección de la seguridad ciudadana).
SANCIONES POR INCUMPLIMIENTO
El incumplimiento de los requisitos anteriores puede acarrear sanciones administrativas de distinta gravedad, incluyendo la clausura de la actividad, la imposición de multas que en algunas comunidades superan los 30.000 euros, y la pérdida de derechos en el registro turístico. Además, si se detecta publicidad sin número de registro o se produce la explotación sin declaración responsable, las sanciones son agravadas.
Algunos ayuntamientos y comunidades autónomas, además, han iniciado procedimientos para suspender el acceso a plataformas digitales de aquellas viviendas que operan al margen de la normativa.
CONCLUSIÓN
Registrar una propiedad como alojamiento turístico en España exige algo más que disponer de un inmueble y publicarlo en una plataforma online. Se trata de una actividad sujeta a un marco jurídico complejo, dinámico y multilateral, donde convergen normas urbanísticas, autonómicas, civiles, fiscales y de seguridad.
Desde AGB LEGAL, recomendamos un asesoramiento previo y detallado antes de iniciar cualquier actividad de este tipo, para evitar sanciones, garantizar la seguridad jurídica del titular y permitir el desarrollo de una actividad profesionalizada y acorde con la legalidad vigente.
¿NECESITAS ASESORAMIENTO JURÍDICO?
En AGB Legal, te ofrecemos un servicio especializado y personalizado para resolver todas tus consultas y problemas legales. Con un enfoque cercano y profesional, nuestra experiencia en derecho te garantiza el respaldo que necesitas. Ya sea para cuestiones relacionadas con ocupaciones ilegales, contratos, compraventas, o cualquier otro ámbito jurídico, estamos aquí para ayudarte a encontrar la mejor solución.
Contáctanos hoy mismo:
- Email: info@agblegal.es
- Teléfono: +34 642 114 804
- Web: www.agblegal.es
- Redes sociales: @agblegal_es (Instagram, X, Facebook, LinkedIn)
0 comentarios